‘Vano ripostiglio’: come ‘pesare’ l’ipotesi della proprietà condominiale

In caso di frazionamento della proprietà di un edificio, a seguito del trasferimento di alcune unità immobiliari dall’originario unico proprietario ad altri soggetti, si determina una situazione di condominio per la quale vige la presunzione legale di comunione pro indiviso di quelle parti del fabbricato che, per ubicazione e struttura, siano – in tale momento costitutivo del condominio – destinate all’uso comune o a soddisfare esigenze generali e fondamentali del condominio stesso, salvo che dal titolo non risulti, in contrario, una chiara ed univoca volontà di riservare esclusivamente ad uno dei condòmini la proprietà di dette parti e di escluderne gli altri.
Questo il principio applicato dai giudici (ordinanza numero 4727 del 3 marzo 2026 della Cassazione) per valutare il contenzioso che ha avuto origine in uno stabile in provincia di Chieti.
A dare il ‘la’ alla querelle è un proprietario di una unità immobiliare nel condominio: egli cita altri due condòmini e il condominio e chiede l’accertamento del diritto di proprietà condominiale su un ‘vano ripostiglio’, già adibito a ‘vano tecnico contatori’ e ora a questo adiacente, attraverso cui si accede ad un cortile interno di uso esclusivo dei due condòmini chiamati in causa.
Istanza legittima, secondo il Tribunale. Istanza illegittima, invece, secondo il giudice d’Appello, il quale, premesso che la questione da accertare è se, quando è stata trasferita (nel 2000) la proprietà del vano oggetto di causa dall’originario proprietario dell’intero immobile agli acquirenti – i due condòmini citati in giudizio –, questo avesse natura condominiale ovvero fosse di proprietà esclusiva dell’originario proprietario, osserva che, essendo i due condòmini citati in giudizio muniti di regolare titolo di acquisto, spettava all’altro condòmino dare la prova della natura condominiale del vano, ma tale prova è mancata. In particolare, il giudice d’Appello rileva il contrasto tra le dichiarazioni rese dai testi e la genericità delle allegazioni in merito alla costituzione del condominio, posto che nessuna delle parti ne ha indicato con chiarezza l’atto costitutivo e, quindi, la prima vendita.
Questa visione viene messa in discussione dai magistrati di Cassazione, i quali, preso atto che si discute della titolarità di un vano originariamente adibito a vano tecnico contatori, successivamente suddiviso da un’opera in muratura in due diverse aree, una di esse sottratta all’originaria destinazione e dedicata a consentire l’accesso al cortile di pacifica proprietà esclusiva dei due condòmini citati in giudizio, osservano che, in tema di condominio negli edifici, i cosiddetti ‘volumi tecnici’, ossia quelli destinati a contenere gli impianti tecnici del fabbricato (quali i ‘vani contatori’, ascensore, caldaia, autoclave), rientrano tra le parti comuni, per essere vincolati all’uso comune, in virtù della loro naturale destinazione o della loro connessione materiale e strumentale rispetto alle singole parti dell’edificio.
Illogico, quindi, sostenere, come invece fatto in Appello, che toccava al condòmino che rivendica la proprietà condominiale del ‘vano ripostiglio’ dimostrarne la condominialità. Invece, sarebbe necessario, innanzitutto, verificare il momento di nascita del condominio, individuando il primo atto di trasferimento immobiliare ad opera dell’originario proprietario e, quindi, accertare quale fosse in tale atto la sua chiara ed univoca volontà, precisano i magistrati di Cassazione, ma tale duplice accertamento, invece, è mancato, mentre in Appello – dopo aver ritenuto non provato quando il condominio è stato costituito – ci si è soffermati ad accertare, attraverso le risultanze della prova testimoniale, la natura del vano in oggetto al momento della vendita nel 2000 ai due condòmini.