Validità del regolamento: necessaria la forma scritta

Il regolamento condominiale e le sue successive modifiche richiedono per la validità la forma scritta, e ciò a pena di invalidità, non potendo valere comportamenti concludenti o la reiterata applicazione delle previsioni modificative in spregio al vincolo di forma. In sostanza, la semplice attuazione mediante comportamenti concludenti non può conferire alle nuove previsioni efficacia vincolante nei confronti dei condòmini.
Questi i punti fermi fissati dai giudici (ordinanza numero 30060 del 21 novembre 2024 della Cassazione), chiamati a prendere in esame il contenzioso relativo al contestato pagamento di oltre 43mila euro a titolo di oneri gestionali, inerenti specifici servizi, sulla base di tabelle millesimali e di consumi registrati mediante letture e misure a contatore.
In Appello si è fatto riferimento ad una volontà, quantomeno implicita, di accettazione del regolamento, in quanto parte integrante dei contratti di appalto, connessi e interdipendenti con quelli di locazione. Per essere precisi, nei contratti di locazione è previsto l’obbligo del conduttore, imposto dal locatore, di stipulare il contratto d’appalto con la società per la gestione delle aree comuni e dei servizi, secondo quanto disciplinato da apposito regolamento, ed è contemplata la risoluzione del contratto medesimo in caso di mancato assolvimento dell’obbligo del pagamento degli oneri condominiali da parte del conduttore.
Secondo i giudici d’Appello, la conduttrice ha, con comportamento significativo e reiterato nel tempo, dato sempre puntuale esecuzione al riparto delle spese, come previste dal regolamento, appunto, dalla data del suo insediamento e così appare ragionevole ritenere che quanto contenuto nel nuovo regolamento sia stato di fatto da essa accettato, con conseguente chiara volontà, quantomeno riflessa, di approvazione di quel nuovo regolamento, acquisito in tutti i rapporti di locazione e quindi fatto proprio dalla conduttrice, anche quanto a regolamentazione del riparto delle spese.
Per i magistrati di Cassazione, però, è illogico fare riferimento alla possibilità di adottare un nuovo regolamento mediante comportamenti concludenti. Soprattutto perché il regolamento e le sue successive modifiche richiedono per la validità la forma scritta, a pena di invalidità, anche con riferimento alle clausole non aventi natura contrattuale, ma regolamentare in senso stretto, non potendo valere comportamenti concludenti o la reiterata applicazione delle previsioni modificative in spregio al vincolo di forma.
Va però precisato, aggiungono i giudici, che solo le previsioni del regolamento che incidano sui diritti esclusivi o che contemplino un’eventuale convenzione sulla ripartizione delle spese in deroga ai criteri legali, richiedono l’approvazione unanime di tutti i condòmini, avendo natura contrattuale. Invece, l’adozione o la modifica delle clausole che, ancorché originariamente inserite in un regolamento contrattuale, disciplinano i servizi e l’uso dei beni comuni e che hanno natura organizzativa, può, invece, essere disposta con una semplice maggioranza.
Ritornando alla specifica vicenda, la domanda di pagamento, che evocava principalmente l’efficacia e la regolare adozione del nuovo regolamento condominiale, mai formalmente approvato dall’assemblea, è da ritenere priva di fondamento, poiché la semplice attuazione mediante comportamenti concludenti non poteva conferire alle nuove previsioni efficacia vincolante, non venendo in rilievo, in assenza di un valido titolo dell’obbligazione dedotta in giudizio dal terzo creditore, l’obbligo dei singoli condòmini di concorrere nelle spese comuni.